Oscar Luis Chaves B.
La mayoría de los fondos inmobiliarios todavía se guían por reglas clásicas de la inversión, optimizar el rendimiento, según el apetito al riesgo. Esta visión se sustenta en la teoría de la diversificación de la cartera, la cual a su vez asume que el valor de los activos del fondo, tanto por la vía pericial como por el descuento de flujos de efectivo, reflejan su justo valor de mercado.
Sin embargo, hasta la fecha, poco se ha dicho de la necesidad de incorporar al marco de evaluación de riesgo de los fondos inmobiliarios, los efectos sistémicos que son de esperar debido al calentamiento global.
Según el Sexto Informe de Evaluación de IPCC (IE-6), ni en el Escenario de las Políticas Establecidas, ni el Escenario de Compromisos Adquiridos por los Gobiernos (NDCs-Acuerdo de París), será factible limitar el incremento medio de la temperatura a 1.5˚C al final de este siglo; lo que podría suponer impactos tempranos del riesgo físico y riesgo de transición, así como la materialidad en el valor de los activos no financieros (rendimiento a largo plazo) de los inversionistas de un fondo inmobiliario.
¿Cómo preparar al Fondo para ser resiliente a los impactos climáticos?
Bajo la perspectiva de un escenario menos favorable de reducción de emisiones, es imperativo trazar una nueva hoja de ruta. Un plan de adaptación o reacondicionamiento para cada inmueble, bajo un escenario de estrés, explicado por las tendencias de la descarbonización y la desconcentración de la energía y sus impactos materiales en la cartera inmobiliaria.
¿Cómo sería estructurado este vehículo?
Se utiliza en un modelo tecno-económico, un gemelo digital con base a la Norma INTE-ISO 5000. El objetivo del modelo es hacer una intervención gradual al inmueble, es decir, mejoras constantes, según la ambición de la gestora y la respuesta que se desee incorporar a la función objetivo; no sólo para optimizar el sistema energético, si no también otras métricas ESG.
Un sistema de esta naturaleza evalúa, por ejemplo, la forma en que un edificio gestiona sus residuos, incluidas sus prácticas de reciclaje y compostaje y la conservación y el consumo de agua, así como las estrategias para conservarla.
De este proceso se pueden derivar beneficios económicos y medioambientales cuyo Valor Actual Neto (VAN) descuenta los flujos financieros del alquiler y los flujos extra-financieros derivados de los servicios auxiliares de proporcionar a un menor costo las necesidades de calor, frío y movimiento de los usuarios del inmueble.
Los fondos inmobiliarios deben aprovechar las nuevas oportunidades que la tecnología y la energía permiten para ser resilientes y competitivos, por mencionar algunas posibilidades:
- virtualizar los techos como miniplantas solares;
- arbitrar tarifas de energía (reservas de energía en baterías a diferentes tarifas horarias), para reducir tanto el costo operativo de las áreas comunes;
- mejorar el acceso de propietarios y arrendatarios a la carga de vehículos eléctricos (descarbonizar el parque automotor) y derivar para el fondo de inversión nuevos ingresos (ahorros) sobre los ingresos corrientes (alquileres inmobiliarios).
En resumen, esta visión tiene el potencial de pensar cómo estructurar un Fondo Inmobiliario ESG para atraer a los inversionistas con sentido ambiental y social, cobrar alquileres más altos, debido al valor añadido, y generar nuevos ingresos de los servicios auxiliares por cada dólar de inversión adicional agregado a los aspectos ESG.
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